Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, on considère avant tout l’achat d’une résidence principale ou d’un bien locatif. Et pourtant, acheter un local commercial peut être beaucoup plus intéressant. En effet, cet investissement vous permettra de générer des revenus potentiellement plus importants, avec des risques d’impayés moindres et plus de recours pour y faire face. Cet investissement confidentiel peut aussi se révéler judicieux, justement parce que peu de personnes se positionnent sur ce créneau.
Néanmoins, il comporte des règles spécifiques qu’il faut bien comprendre avant de se lancer. Mais aussi des risques (inhérents à tout investissement immobilier) qu’il vous faudra évaluer pour augmenter la rentabilité de votre local. Voici notre avis complet et nos conseils si vous souhaitez sauter le pas.
Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial
Le principe est simple : vous allez acquérir les murs d’un commerce dans l’objectif de les louer à un commerçant. Attention à ne pas confondre avec l’achat d’un fond de commerce ou de droits au bail. Le fond de commerce sera en effet réalisé par l’exploitant lui-même.
Un investissement rentable ?
L’attrait pour l’achat de locaux commerciaux provient généralement du rendement de cet investissement. Il peut en effet générer des profits annuels de 4 à 10 %, ce qui est deux fois plus que pour un bien résidentiel.
Néanmoins, il faut également comprendre que la plus-value à la sortie du local commercial sera généralement moindre que pour un logement classique. En effet, le prix d’achat ne sera pas fixé en fonction du mètre carré, mais de la rentabilité attendue du local commercial. Il faut donc raisonner en terme de rentabilité du loyer, et non du bien physique en lui-même.
Un investissement sécurisé
L’intérêt d’investir dans un local commercial est qu’il s’agit d’une opération beaucoup plus sécurisée que pour un bien immobilier classique. En effet, un bail commercial va se signer sur une durée de 9 ans (et un engagement de 3 ans, soit un bail “3-6-9” comme on dit dans le jargon).
Donc si votre locataire décide de mettre un terme à son bail, il devra attendre la période de 3 ans. Ce qui vous donne non seulement plus de visibilité sur les loyers que vous allez percevoir. Mais un filet de sécurité pour trouver un nouveau locataire.
De plus, les risques d’impayés sont moindres. Car si votre locataire ne paye pas son loyer, et que vous l’expulsiez, il perdrait une partie considérable du fonds de commerce. Les recours dont vous disposez sont également plus nombreux, avec des démarches simples et rapide pour récupérer votre local commercial. Ce n’est pas le cas des biens résidentiels, qui sont notamment soumis à la trêve hivernale.
Bien choisir son emplacement
Néanmoins, et si vous souhaitez rentabiliser au mieux votre investissement dans un local commercial, vous allez devoir choisir un emplacement approprié. C’est le critère le plus important car plus la localisation sera fréquentée par d’éventuels consommateurs, plus votre locataire réalisera un bon chiffre d’affaire et sera en mesure de régler son loyer.
Privilégiez donc les locaux commerciaux se trouvant dans un lieu fréquenté et avec un passage important. Bien sûr, les centres villes et rues piétonnes sont tout indiquées. Mais il est également important de vous assurer que le local commercial dans lequel vous souhaitez investir se trouve à proximité d’une station de métro ou de bus.
Ces emplacements vous offriront plus de sécurité, avec un chiffre d’affaire sécurisé et des locataires de qualité. De plus, et en cas de départ, vous n’aurez aucun problème à trouver un nouveau preneur. Cependant, et en contrepartie, l’investissement à l’achat sera plus important, et la rentabilité moindre.
Pour contre-balancer cet inconvénient, vous pouvez choisir un investissement moins sécurisé, mais tout de même stable. Il s’agit des zones en cours d’évolution (subissant une transformation urbaine, ou avec la construction de nouvelles lignes de transport.
Quelle est la fiscalité d’un local commercial ?
Généralement, les personnes qui investissent dans un local commercial le fond via une SCI (pour société civile immobilière). Et donc des associés, qui peuvent être des membres de leur famille. Les revenus issus de cet investissement ne seront alors plus imposé sur le régime du revenu personnel, mais dû revenu foncier.
C’est une différence intéressante puisque cela permettra de déduire les charges et les éventuels travaux des loyers. Un déficit foncier qu’il est donc possible d’imputer dans une limite de 10 700 euros par an.
La SCI permet également de profiter d’abattements fiscaux conséquents, notamment au niveau de vos surplus éventuels et intérêts d’emprunts. Ce mécanisme permet donc de diminuer sa base imposables (sur les 10 années suivant l’acquisition du local commercial), et donc de payer moins d’impôts.
Faut-il acheter un local loué ou vide ?
Pour que votre investissement soit le plus rentable possible, il est préférable d’opter pour un local commercial vide, et non loué. Après avoir réalisé des travaux, vous pourrez proposer un loyer plus important, et donc augmenter votre taux de rentabilité.
Mais un local occupé présente aussi des avantages, dont :
- connaitre le loyer et donc la rentabilité de son investissement;
- diminuer les risques d’inoccupation.
Bien définir la nature de son activité
Avant de vous lancer, il est aussi important de comprendre les réalités du commerce. En effet, avec l’arrivée d’internet, ce secteur d’activité a beaucoup évolué. Et de nombreux magasins ont dû fermé en raison de la concurrence des sites d’ecommerce.
Attention, car cela ne touche pas que les petits commerçants. Et même les locataires que l’on pensait auparavant intouchables connaissent des difficultés. C’est le cas par exemple de grosses chaînes comme le magasin Toys’R’Us qui a récemment fait faillite.
Attention donc à privilégier des activités qui ne connaissent pas cette crise, et notamment les pharmacies, restaurants, ou encore les coiffeurs.
Vous voulez acheter un local professionnel en votre nom propre ? Voici ce que vous devez savoir avant.
Les risques de l’investissement dans un local commercial
Comme on vient de le voir, investir dans un local commercial permet de diminuer les risques inhérents aux biens locatifs résidentiels. Néanmoins, les risques existent, et il est important de les connaître afin de sécuriser son investissement.
La surévaluation du loyer
Lorsque vous allez évaluer le taux de rentabilité de votre local commercial (ou son rendement net, duquel vous devez déduire les dépenses opérationnelles), il faut faire très attention à la clause du bail dont vous allez hériter.
Certains baux prévoient en effet une prise en charge presque complète des charges par le propriétaire. Vous devrez alors payer la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble, ou encore les honoraires du syndic. Dans d’autres cas, ces charges seront payées par le bailleur.
En évaluant de manière plus scrupuleuse l’effort que vous allez devoir réaliser, vous pourrez déterminer si le loyer est surévalué ou non. Et donc quantifier votre risque.
Les travaux d’investissement prévoir
Le dernier risque lorsque l’on achète des murs commerciaux est l’éventualité de devoir réaliser des travaux immobiliers importants. Même si votre bail ne comporte aucune charge, il est pratiquement impossible d’éviter les travaux de mise en conformité. Et cela peut considérablement dégrader la rentabilité brute de votre investissement.
Si vous devez effectuer des travaux de désamiantage, de surélévation (suite à des inondations) ou de mise en conformité aux normes d’accès pour les personnes handicapées, cela peut engager plusieurs années de votre loyer en un claquement de doigt.
C’est un risque d’autant plus important dans les zones où les prix et les loyers au m² sont faibles. Les travaux seront en effet proportionnels à la surface et non au loyer. Pour éviter ce risque, il est conseillé de consulter les diagnostics, PV d’AG et tous les documents techniques qui vous permettront d’avoir un avis objectif sur les éventuels travaux à prévoir. N’hésitez pas à faire passer un bureau d’études ou un architecte pour évaluer les murs que vous achetez.
Investir dans un local commercial ou un appartement : on refait le match pour vous.
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