Pour un chef d’entreprise, la question d’acheter un local professionnel va se poser un jour ou l’autre. Au moment de prendre cette décision, il aura le choix entre trois formules : un achat en son nom propre, un investissement en passant par une SCI, ou via son entreprise. C’est donc un choix stratégique qui doit être bien réfléchi afin de tenir compte des avantages et inconvénients de ces trois statuts. D’autant plus que cela va l’engager sur de nombreuses années et aura des conséquences financières importantes, pour lui et son entreprise.
Dans cet article, nous allons donc nous pencher sur ces trois possibilités d’acquisition d’un local professionnel (directe, via une SCI ou en l’inscrivant à l’actif de son entreprise). Vous pourrez comprendre dans quels cas elles sont conseillées, quels sont leurs avantages et inconvénients.
Achat local professionnel en nom propre : pourquoi investir à titre privé ?
Dans certaines situations, l’achat d’un local professionnel sera beaucoup plus pertinent s’il est réalisé au nom du chef d’entreprise (ou même de l’un de ses employés). Cela est vrai notamment pour :
- les biens immobiliers ayant une valeur faible;
- les résultats fonciers sont légèrement bénéficiaires (ou en tout cas ils restent raisonnablement déficitaires);
- l’investisseur sait qu’il gardera ce local, même s’il vend son entreprise ou son fond de commerce.
Avant de choisir cette solution, vous devez néanmoins en connaitre les spécificités fiscales. Au moment d’acheter son local professionnel (c’est à dire un bien immobilier qui sera réservé à son activité pro), il devra établir un bail. Ce dernier va régir la location (le lien entre le propriétaire et le locataire, même s’il s’agit de la seule et même personne).
Le loyer reversé au propriétaire sera déductible d’impôt pour l’entreprise. Il sera par contre imposable à son propriétaire (puisqu’il s’agit d’un investissement en son nom propre). Ces bénéfices vont donc s’ajouter à ses autres revenus et seront taxés sur l’impôt sur le revenu et la CSG.
Local commercial ou appartement ? Quel investissement est le plus intéressant ?
Les avantages à investir en son nom propre
Au-delà de cet avantage fiscal, investir dans un bien professionnel en son nom propre est nettement plus simple. Il suffira de calculer votre bénéfice foncier et le recopier sur votre déclaration d’impôt sur le revenu personnel, mais aussi dans une déclaration spécifique (la 2044).
Un autre point intéressant à investir en nom propre est de pouvoir choisir le régime micro-foncier. C’est une option possible si vos bénéfices sont plus importants que les loyers que vous encaissez. Dans ce cas, vous pourrez même plus à remplir la déclaration 2044 mais juste à noter vos loyers bruts encaissés. Vous pourrez également bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % (à condition que vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros).
Les inconvénients
Néanmoins, et avant de choisir d’acheter un local professionnel en votre nom propre, vous devez également tenir compte des inconvénients de ce statut.
En effet, il faut bien comprendre que vos revenus fonciers vont s’ajouter automatiquement aux autres revenus de votre foyers. Ce qui implique également que votre patrimoine pro et personnel pourra être saisi. Les risques sont donc élevés, même s’il est possible pour le SEO de les limiter en remplissant une déclaration d’insaisissabilité.
Tenez compte également dû fait que les actes notariés ne pourront être déduits de vos impôts, tout comme les amortissements immobiliers. Vous devrez de plus verser une taxe en cas de bénéfices au moment de la revente du bien, sans aucune réduction ou abattement d’impôt pour la période durant laquelle vous avez détenu le bien professionnel.
C’est pour cette raison qu’il peut être plus intéressant pour un chef d’entreprise souhaitant acheter un local professionnel d’opter pour un montage comme la SCI.
Investir en son nom propre ou via une SCI : découvrez les avantages et inconvénients.
Faut-il passer par une SCI pour acheter un local professionnel ?
La SCI sera quant à elle plus intéressante pour l’achat d’un bien professionnel si :
- l’exploitant souhaite séparer ses patrimoines (personnel, professionnel, locatif, etc.);
- il veut profiter d’une plus grande souplesse pour transmettre ses biens (à ses enfants, son conjoint ou ses associés);
- le chef d’entreprise a prévu de céder son activité pro mais souhaite conserver le bien pro pour générer des revenus fonciers.
Les avantages de la SCI sont en effet nombreux. Elle permet, pour commencer, de séparer sa propriété immobilière pro dû reste de son activité commerciale. C’est aussi un excellent moyen de faciliter la gestion de ce bien immobilier (et notamment le loyers et les charges). Comme on vient de le voir, la transmission à des tiers ou la conservation de ce local en cas de cessation d’activité seront également beaucoup plus simples. Elles se feront également sans aucun frais de notaire (puisque les pouvoirs peuvent être conférés à un expert comptable qui pourra rédiger l’acte de cession des parts).
En cas de décès du propriétaire, la SCI permettra d’éviter le statut d’indivision. Mais aussi de minorer sa valeur (avec une décote de 5 à 20 %), ce qui peut permettre d’éviter l’impôt sur la fortune, par exemple.
Le choix du régime imposable
Passer par une SCI pour acheter un local professionnel permet également de choisir entre deux régimes imposables :
- le régime classique des revenus fonciers : dans ce cas, les bénéfices sont calculés comme si le local appartenait au dirigeant directement. Néanmoins, la différence avec un investissement en nom propre est que la répartition se fera au prorata des parts que détiennent chacun des associés dans le capital social de la SCI;
- celui de l’impôt sur les sociétés.
Contrairement aux revenus locatifs en nom propre, les bénéfices dégagés via la SCI sont déclarés via une déclaration spécifique : la 2072-S.
La fiscalité d’un local commercial peut être complexe. On vous aide donc à y voir plus clair.
Les inconvénients de la SCI
Le traitement fiscal d’un investissement réalisé via une SCI est relativement proche de la détention en nom propre. De ce fait, elle présente des inconvénients relativement similaires eux aussi. Dont la non déductibilité des frais d’acquisition et des amortissements comptables. Mais aussi l’imposition de la plu-value (avec un taux de base de 19 % et de 6 % chaque année au delà de la 5e).
Cependant, il est possible de les éviter en choisissant le régime de la SCI, cette fois-ci soumis à l’impôt sur les sociétés. Cette option peut d’ailleurs être choisie au moment de la création du bail, ou en cours. Cependant, elle est irrévocable et doit se faire dans les trois premiers mois de l’exercice fiscal.
Les avantages de cette solution sont :
- un taux de l’IS inférieur à celui de l’impôt sur le revenu;
- les revenus locatifs et les charges sociales sont déductibles des impôts;
- il est possible de réduire son résultat fiscal en incluant les amortissements (qui vont cependant augmenter la plus-value en cas de revente);
- les bénéfices non distribués par la SCI ne sont pas taxés au nom des associés;
Pourquoi acheter un local professionnel avec son entreprise
Pour finir, il est possible d’acheter le local professionnel de votre entreprise en son nom. Cette solution comporte plusieurs avantages, et notamment celle de la facilité de la gestion. Il n’y aura en effet aucun besoin de créer une nouvelle structure, ni même de calculer les résultats fonciers.
Le coût de cette option est lui aussi moindre. Vous n’aurez à reverser aucun honoraire supplémentaire (notamment pour la comptabilité de la SCI). Les options de crédit seront plus nombreuses (à titre de prêt professionnel). Cela augmentera également la valeur de votre entreprise et vous permettra de bénéficier d’un régime fiscal plus intéressant (l’impôt sur les société et non celui sur les revenus).
Néanmoins, il faut considérer le fait que si votre entreprise se retrouve dans une situation difficile, votre local professionnel sera plus facilement saisissable. En cas de cession de l’entreprise, votre plus value sera également imposable au taux classique.
On peut donc en conclure qu’aucune formule n’est parfaite et que chacune des trois que nous venons de vous présenter présente des défauts. Il s’agit en général d’une contrepartie à la souplesse ou la sécurité qu’elles apportent à votre investissement. Il est donc conseillé de demander conseil à un expert ou de réaliser une étude personnalisée afin de déterminer vos besoins et vous orienter au mieux avant de vous lancer.
Ce domaine est de plus en constante évaluation. D’où l’intérêt de se tenir au courant des nouveautés en terme de fiscalité (par exemple). Mais aussi des difficulté à se projeter sur le long terme.
On vous explique dans un autre article les avantages de la SCI pour un bien locatif.
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