Quelle fiscalité pour un investissement dans un local commercial ?

Investir dans l’immobilier est désormais considéré comme un moyen avantageux de placer son argent, de le faire fructifier… Mais surtout de se constituer un patrimoine et de se mettre, ainsi que ses proches, à l’abris. Cependant, et que pour cet investissement soit intéressant, il doit aussi être rentable sur le long terme.

Une fois que vous aurez trouvé un bien intéressant, vous aurez deux choix qui s’offriront à vous. Celui d’en faire un logement pour particuliers (un bien résidentiel donc), ou de le louer à des fins commerciales. Selon l’avis des investisseurs, cette deuxième option est plus intéressante, notamment car elle est plus rentable et sécurisée.

Mais ce n’est pas le seul avantage à investir dans un local commercial plutôt qu’un appartement. La fiscalité du premier peut aussi être nettement plus avantageuse. A condition de s’y connaitre un minimum et de bien choisir sa méthode de défiscalisation.

Dans l’article d’aujourd’hui, on fait avec vous le poids sur le fiscalité des locaux commerciaux. Mais surtout, on vous explique comment l’optimiser au mieux.

Investir dans un local commercial : le B-A BA

Où que vous résidiez en France, la difficulté des commerçants à trouver un local commercial est bien réelle. L’offre étant plus faible que la demande, il y a un réel intérêt à se positionner sur ce créneau. Votre rôle en tant qu’investisseur sera donc de trouver les murs commerciaux (et non un fonds de commerce, qui sera acheté par le locataire et non l’exploitant).

La fiscalité investissement local commercial : est-elle vraiment avantageuse ?

Pour rentabiliser son investissement au mieux, il va falloir se montrer stratégique. En commençant par bien choisir son emplacement, de préférence dans une grande ville et un centre urbain où les locaux commerciaux sont plus prisés. Le choix du local en lui-même sera lui aussi très important afin de maximiser les chances qu’aura le locataire de réaliser un gros chiffre d’affaires.

Vous allez ensuite pouvoir vous pencher sur les perspectives de défiscalisation de votre investissement.

Comment défiscaliser sa location commerciale ?

Si l’investissement dans un local commercial était auparavant associé à la loi Pinel, la fiscalité des locations commerciales a depuis légèrement changé. Pour le mieux, puisque 5 points ont été amélioré récemment.

Pour commencer, la demande de défiscalisation de votre bien devra passer par un état des lieux de la location, et une détermination précise des travaux (qui peuvent être pris en charge par le propriétaire ou le locataire).

Les avantages ne seront pas les mêmes selon le local commercial. C’est pour cette raison qu’il est important de bien fixée la durée du bail commercial. Si vous souhaitez que ce dernier soit renouvelable, il faudra le préciser dans le bail. Avec la loi Pinel, il devait être d’au moins 9 années. Aujourd’hui, la période d’occupation a été réduite à 3 ans et c’est au propriétaire de demander le renouvellement du contrat tous les trois ans. Pour l’investisseur, c’est un moyen de s’assurer de bien toucher ses loyers.

Vous voulez investir dans un local professionnel en votre nom propre ? Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

Faire une demande de défiscalisation

Pour bénéficier des avantages fiscaux que nous allons vous présenter, vous allez devoir faire une demande auprès de votre centre fiscal. Cette démarche peut également vous permettre d’établir un statut de bail commercial qui correspondra à vos attentes en matière de fiscalité.

Cependant, vous allez devoir respecter certaines conditions. A commencer par vous assurer que votre local remplisse bien toutes les conditions pour accueillir de futurs clients. Par la suite, votre locataire doit exploiter son commerce et s’enregistrer au RCS.

Acheter un local commercial via une SCI

C’est une première méthode d’optimisation fiscale d’un investissement dans un local commercial. Mais aussi la plus populaire. Il vous suffira de créer une SCI (ou Société Civile Immobilière), avec ou sans associés, pour acheter votre location commerciale. Elle sera ensuite louée nu à une société d’exploitation, une entreprise ou un individu exerçant une profession libérale. Dans ce cas, la fiscalité de votre investissement sera identique à celle d’un achat en votre nom propre (ou en direct).

La location sera ensuite soumise au régime des revenus fonciers. Et les résultats répartis entre les associés en fonction des parts qu’ils ont pris dans la SCI. Dans ce cas, il est aussi possible d’imputer le déficit sur le revenu global de la société, mais ce dans une limite de 10 700 euros (sans compter les intérêts de l’emprunt).

Une éventuelle plus-value au moment de la revente du local commercial sera elle aussi soumise au régime des plus-values privées.

Découvrez également les avantages d’une SCI pour investir dans un bien locatif.

L’option des locations de locaux équipés

Voici une solution nettement moins connue, plus complexe à monter, mais qui vous permettre d’optimiser de manière beaucoup plus efficace la fiscalité de votre local commercial.

Comment optimiser la fiscalité de son local commercial ?

Lorsque vous louez un logement meublés, qu’il s’agisse d’un bien résidentiel ou d’un local commercial équipé aux besoin de l’activité dû locataire, votre investissement est soumis au régime des bénéfices industriel et commerciaux. Ce qui signifie que vous serez désormais assimilé à un commerçant. Vous serez dond dans une situation similaire à celle d’un loueur meublé, à la différence que celui-ci doit réaliser des recettes annuelles d’au moins 23 000 euros par an pour pouvoir profiter de ce statut.

Prenons un exemple pour que cela soit plus clair pour vous. Vous souhaitez acheter un local commercial et en acquérir le droit d’exploitation pour une somme de 215 000 euros (qui comprendra le prix d’achat et les travaux d’amélioration ainsi que l’achat de matériel).

Création d’une SNC

Vous pouvez, seul ou avec des associés, créer une société en nom collectif (ou SNC) qui en prendra la gérance. L’intérêt de cette structure est que le résultat sera imposé entre les différents associés, qui seront tous solidaires d’éventuelles dettes. Si cela vous inquiète, sachez que la responsabilité sera la même si vous passez par une SCI.

Une fois les travaux de mise en conformité réalisé, la location de votre local commercial sera soumise à la TVA. Mais, en tant que bailleur, vous pourrez récupérer la taxe payée sur les travaux que vous allez réaliser, et le matériel que vous avez acheté. Ainsi que sur l’achat dû local en lui-même, si et seulement si vous l’avez construit ou que le bien était neuf au moment de l’acquisition. Cette opération ne sera par contre pas conseillé si le locataire est lui aussi soumis à la TVA. C’est le cas de certaines professions libérales comme les médecins, par exemple;

Par la suite la SNC pourra déterminer ses résultats en suivant la règle des BIC (pour bénéfices industriels et commerciaux). C’est là que cela devient intéressant puisque c’est ce montage qui va permettre de profiter d’avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux à louer un local commercial meublé (équipé)

Parmi les avantages fiscaux à louer avec le statut BIC, vous pourrez profiter :

  • d’une déduction totale des frais de mutation sur votre premier exercice ou étalée sur 5 ans;
  • l’amortissement chaque année du prix dû local commercial, sans le terrain. Cela peut représenter jusqu’à 20 % du prix, avec un taux d’amortissement d’en moyenne 5 %. Votre résultat pourra donc être réduit de 8 000 euros sur chaque année;
  • la déduction de la totalité des intérêts (en passant par une SNC). C’est très intéressant car lorsque vous dépendez du régime des revenus fonciers, les intérêts peuvent concourir à un déficit et sont reportables sur les 10 exercices suivants;
  • en cas de déficit, le quote part dans son intégralité sera imputable sur le revenu global, le tout sans aucun plafond;

L’imposition des plus values

Par contre, passer par une SNC peut être moins intéressant en matière de plus-value. En effet, les amortissements dont vous aurez bénéficiés seront ajoutés au bénéfice imposable au moment de la cession.

Cependant, il faut relativiser cet inconvénient car un local commercial ne prend généralement pas de valeur et la plus-value sur ce type d’investissement est minime. Elle l’est d’autant plus au regard des bénéfices fiscaux dont vous aurez bénéficié auparavant.

De manière générale, le fait de réintégrer les amortissements au moment de la revente ne fait que compenser vos économies fiscales engendrées sur ces mêmes amortissements. Pour finir, il faut également tenir compte du fait que la plus-value professionnelle est exonérées pour les entreprises soumises à l’IR si l’activité date de plus de 5 années et que le CA est inférieur au double du régime des micro-entreprise (soit 90 000 euros).

Le dernier inconvénient de cette solution est que les associés de la SNC devront s’acquitter de charges sociales, du simple fait qu’ils aient le statut de commerçant. Cependant, ces charges sont déductibles du bénéfice imposable, ce qui en réduit considérablement le poids réel.

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