Investir dans un bien locatif (comme un comportement) présente de nombreux avantages. C’est un excellent moyen de vous constituer un patrimoine sur le long terme, mais aussi de vous dégager des revenus supplémentaires. Vous pouvez également en faire, à terme, votre résidence principale, ou le léguer à vos proches. Néanmoins, c’est aussi un investissement qui comporte une part de risque importante (non occupation, ou encore défaut de paiement).
D’un autre côté, investir dans un local commercial, lorsqu’on le compare à un logement résidentiel, permet d’obtenir une meilleure rentabilité. Mais aussi de limiter les risques d’impayé, ou la possibilité de se décharger des charges sur son locataire. Aujourd’hui, nous faisons donc le point sur les avantages et inconvénients à investir dans un local commercial ou un appartement, en fonction de votre budget et de ce qui sera le plus judicieux pour vous.
Les avantages de l’investissement dans un appartement locatif
Investir dans un bien locatif présente de nombreux avantages pour celui ou celle qui souhaiterait étoffer son patrimoine et dégager des revenus complémentaires. En effet, la possibilité de tirer un revenu conséquent, notamment pour compléter sa retraite, est l’une des premières motivations des français à investir dans l’immobilier. La perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d’achat, sachant que les retraites sont en constante diminution est donc très intéressante.
Autre point intéressant de l’investissement locatif est de pouvoir, à terme, résider dans cet appartement. Avant la retraite, ou suite à la fin du bail locatif, le propriétaire pourra ainsi l’habiter. Cependant, et que pour le placement reste rentable, mieux vaut s’assurer que le crédit immobilier sera remboursé à cette période (et avant la fin de sa vie active).
Il est également possible de léguer son bien locatif à ses proches afin de leur permettre de se loger convenablement et à un loyer moindre. Investir dans un appartement devient donc une manière de subvenir aux besoins de ses proches, ou même de son conjoint après son décès. C’est d’autant plus important qu’il est devenu de plus en plus compliqué de bien se loger en France, afin une hausse impressionnante des loyers et de prix immobiliers sur l’ensemble de la France.
Constitution d’un patrimoine
De manière générale, investir dans la pierre et dans un logement locatif permet de se constituer un patrimoine que l’on pourra transmettre.
Ce type d’investissement est de plus facilité grâce à des dispositifs d’emprunt plus accessibles. L’immobilier peut en effet être financé par un prêt beaucoup plus facilement que pour une résidence principale puisque le propriétaire touchera de loyers et pourra ainsi rembourser son créditeur plus facilement. Au terme de l’emprunt, l’investisseur sera donc le propriétaire d’un patrimoine plus important, alors même que son apport personnel pouvait être très minime au départ.
Les investissements immobiliers permettent également de bénéficier de réductions d’impôts grâce aux différents mécanismes (comme la loi Pinel ou le dispositif Censi Bouvier) qui ont été créé ces dernières années. Ces régimes fiscaux particuliers sont liés à l’emprunt, mais aussi à l’acquisition, la mise en conformité et la location à des tarifs accessibles d’appartements locatifs. Cependant, il faut bien comprendre que le remboursement du capital ne pourra être déduit de vos impôts, un élément dont il faut tenir compte en établissant sa demande de crédit.
D’ailleurs, et même si vous avez investi dans l’immobilier avant la création de ces dispositifs, vous pouvez toujours bénéficier de ces avantages fiscaux dans la mesure où vous respectez les obligations (de limitation de loyer, de ressource plafonnées dû locataire, etc.)
Quels sont les inconvénients à investir dans un bien résidentiel locatif ?
Il faut aussi tenir compte des risques que comporte l’investissement dans un bien locatif. En effet, pour que ce dernier soit rentable, encore faut-il que l’appartement en question soit loué et que le locataire paye correctement son loyer. C’est le seul moyen pour l’investisseur de percevoir des revenus locatifs.
Or, le marché ne se porte pas toujours bien, en fonction de l’emplacement de votre investissement. Et certaines régions connaissent un fort décalage entre l’offre et la demande de logement. Dans les zones où l’activité économique est très faible, beaucoup d’appartements ne trouvent pas preneur, ou à des loyers insuffisants pour ne serait-ce que couvrir sa mise de départ. Attention aussi aux travaux qui, lorsqu’ils sont trop importants, peuvent eux aussi réduire la marge de bénéfice de l’investisseur.
Une SCI pour investir dans un bien immobilier : voici les avantages et les inconvénients de cette méthode.
Pourquoi préférer l’investissement dans un local commercial ?
A bien des égards, investir dans un local commercial peut être nettement plus intéressant pour les investisseurs souhaitant rentabiliser au maximum leur apport. Voici les avantages de cette solution.
Une plus forte rentabilité
Le premier avantage à investir dans un local commercial est que la rentabilité de votre investissement sera généralement plus important. C’est d’autant plus le cas si les charges sont réglées par le locataire, et non le propriétaire des murs. En moyenne, la rentabilité d’un local commercial peut grimper entre 5 et 10 %, ce qui n’est pas loin du double du rendement d’un appartement classique.
Sécuriser son investissement
La rentabilité d’un local commercial est d’autant plus forte que les risques d’impayés du loyer sont nettement plus rare que pour un bien locatif résidentiel. En effet, et même si le locataire fait face à des difficultés financières, régler son loyer fera partie de ses postes de dépenses prioritaires.
C’est d’autant plus important de choisir un locataire qui pourra assumer cette charge que la valeur même dû local commercial, et du fond de commerce, dépend de facteurs comme l’absence de défauts de paiement. Ce dernier a donc tout intérêt à se montrer vigilant sur ce point car une éventuelle défaillance de sa part peut conduire à un redressement ou liquidation de son entreprise.
Un autre filet de sécurité important pour le propriétaire d’un local commercial est que le bail avec son locataire sera conclu sur une période 9 ans, durant laquelle il est contraint de l’occuper pendant au moins 3 ans. De ce fait, il ne peut le rompre sans un préavis de 6 ans, ce qui laisse une certaine liberté à l’investisseur de trouver un autre occupant. Mais limite aussi les risques de vacance et permet de sécuriser son rendement.
Cependant, cette sécurité implique une contrepartie qui est un plafonnement des loyers indexé sur le coût de la construction qui sert de référence. Il est cependant possible de s’en libérer en cas d’usage du local pour des bureaux, un bail de longue durée (soit plus de 9 années), une implantation dans un quartier très passant, ou encore une extension d’activité.
Investir dans un local professionnel en son nom propre ? On vous explique dans cet article s’il s’agit d’une bonne idée.
Une plus grande souplesse
Contrairement aux logements résidentiel, le bail d’un local commercial pourra être rédigé de manière nettement plus flexible. C’est notamment le cas en ce qui concerne la répartition des charges. En effet, elles peuvent être attribuées au locataire, qui devra dans ce cas régler les impôts locaux et les taxes.
D’un autre côté, les travaux, notamment en cas de mise en conformité, resteront à la charge du propriétaire. Attention donc à bien les imputer à son budget, même s’ils peuvent être encore une fois partagés entre le bailleur et le preneur.
La question de la plus-value
Si on peut penser que la plus-value d’un local commercial ne sera jamais aussi intéressante que pour un appartement, il est cependant possible de la tirer à son avantage. Notamment en choisissant de manière optimale l’emplacement de son local. Car plus il sera bien situé, plus il sera possible de le valoriser au moment de la cession.
Pour cela, il est important de se concentrer sur certaines caractéristiques du local commercial. Et notamment l’emplacement, avec un positionnement dans une rue piétonne, la proximité avec les transports en commun, un passage conséquent, etc. Cela aura une incidence nette sur les performances du locataire et donc sur la valeur du local. D’un autre côté, cela le rendra aussi moins enclin à partir, et ganratira des revenus confortables à l’investisseur.
Des facilités pour financer son projet
Un autre point intéressant de l’investissement dans un local commercial et que dans le contexte actuel (avec des taux d’intérêts relativement bas), couvrir son investissement avec un crédit immobilier est beaucoup plus pertinent. Les banques sont également plus enclines à investir dans ce type de local, d’autant plus si l’emplacement est intéressant.
Un financement plus facile à obtenir auprès des banques
La rentabilité locative sera elle aussi plus facile à calculer au moment de l’établissement du crédit. Et les performances de l’actuel locataire finiront de rassurer le banquier. Pour mettre toutes les chances de son côté, soignez l’emplacement, la fréquentation et la desserte des transports en commun dû local commercial.
Et pour aller plus loin, nous faisons avec vous le point sur la fiscalité d’un local commercial.
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