Une SCI (ou Société Civile Immobilière) peut être une structure intéressante si vous avez prévu de réaliser un investissement locatif. Elle vous permettra non seulement de mobiliser un plus gros capital, mais aussi d’investir à plusieurs ou encore de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Nous faisons le point de ses points forts dans l’article d’aujourd’hui. Mais vous expliquons aussi dans quels cas passer par une SCI pour un investissement locatif ne sera pas pertinent.
Quelles sont les différentes formes de SCI ?
Il existe plusieurs formes de SCI. Cette société (civile immobilière) un statut de personne moral, et peut être :
- de location;
- d’attribution;
- de jouissances à temps partagé (on parlera aussi de société de multipropriété);
- de construction/vente.
Avantage SCI pour investissement locatif : les points forts à retenir
Pour un investissement locatif (c’est à dire l’achat d’un bien immobilier non pas pour en faire votre résidence principale mais pour en tirer des revenus complémentaires), la SCI présente différents avantages. Voici les principaux.
Faciliter la transmission de son patrimoine
Les droits de succession peuvent être une source d’inquiétude pour de nombreuses familles. En France, les parents peuvent transmettre la somme de 159 325 euros tous les dix ans à leurs enfants sans payer ces fameux droits de successions. Il en va de même pour les grands-parents, mais pour une somme de 31 685 euros par petits enfants.
Transmettre les parts d’une SCI sera au contraire beaucoup plus simple que si vous léguiez à vos enfants ou petits enfants un bien immobilier (qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un bien locatif). Un bien locatif est en effet, par nature, indivisible. De plus, les parts d’une SCI auront le plus souvent une valeur moindre que celle du bien réel.
La SCI permet également de faciliter la transmission de bien entre des conjoints non mariés. Il faudra cependant dans ce cas respecter un montage spécifique : l’achat croisé. Le bien locatif sera donc divisé entre la nue-propriété et l’usufruit. Chaque partenaire pourra ainsi échanger l’un contre l’autre. Et en cas du décès de l’un des conjoints, l’autre ne pourra être expulsé.
Le cas des couples (mariés ou non mariés)
Il existe différentes possibilités de contrat au sein d’un mariage. La séparation des biens est l’un des plus connus puisqu’il permet à chaque conjoint de disposer de son patrimoine. Cependant, avec une SCI, il est possible pour les époux de se créer un patrimoine commun, en répartissant les parts d’un bien locatif entre les deux époux. Dans ce cas, la gestion, l’organisation et la revente de ses investissements immobiliers répondra aux règles de la SCI, et non dû mariage (et du régime choisi).
Mais même dans le cas du régime commun (pour lequel tous les biens des deux époux, acquis avant le mariage, sont mis en commun), une SCI peut être intéressante. Dans ce cas, un des époux pourra investir dans un bien locatif de manière autonome, sans impliquer l’autre. Les risques n’incomberont ainsi qu’à un seul des partenaires. Il peut également s’associer avec une autre personne pour diminuer les risques.
De la même manière, une SCI sera très intéressante pour des concubins ou des partenaires Pacsé. L’un pourra investir sans l’autre, afin de le protéger d’un éventuel risque. Mais comme on vient de le voir, cela permettra de protéger les deux conjoints en cas de décès, sans que le survivant n’entre en conflit avec ses héritiers (et ne soit éventuellement évincé du logement).
Des facilités juridiques
Si beaucoup de français privilégient encore le statut d’indivision, la SCI facilite encore plus les questions juridiques et permet d’éviter de nombreux blocages suite à un désaccord entre les héritiers. En effet, et de part son statut de société civile, il est impossible de laisser perdurer un quelconque blocage qui pourrait nuire au fonctionnement de la société.
Si l’un de ses membres souhaitent quitter la structure, il n’aura tout simplement qu’à vendre ses parts. Et pour cela, il lui suffira de régler les 5 % qui correspondent au droit d’enregistrement. Pour rappel, un bien en indivision nécessitera de passer par un notaire. Et donc de payer les frais associés qui sont généralement beaucoup plus élevés.
On vous en dit plus sur la fiscalité des locaux commerciaux.
Des avantages fiscaux importants
L’autre gros avantage de la SCI est qu’elle permet d’optimiser fiscalement son bien locatif. En effet, et de part son statut, elle n’est pas obligée de publier ses comptes (mais uniquement de les justifier au fisc sur sa demande).
Autre point important : la SCI n’a pas à reverser d’impôts sur le revenu. Ce sont les associés qui la composent qui devront s’en acquitter, sous la forme de revenus fonciers. Cependant, si vous avez un patrimoine conséquent, vous pouvez décider d’opter pour le régime d’impôt sur les société. Dans ce cas, et si votre SCI se retrouve en déficit, vous pourrez imputer ces pertes sur votre revenu globale (à condition qu’elles ne dépassent pas les 10 700 euros par année).
Pourquoi ne pas passer par une SCI pour un investissement locatif
Comme on vient de le voir, investir dans l’immobilier peut être pertinent via une SCI. Mais ce n’est cependant pas une solution systématique puisqu’elle présente non seulement des démarches administratives assez lourdes, et un investissement conséquent. Ces derniers peuvent ainsi supplanter les avantages. Voici dans quels cas il est plus indiqué de se passer d’une SCI.
Vous voulez acheter un local professionnel en votre nom propre ? Voilà comment procéder.
Beaucoup de paperasse
Si vous êtes allergique à la paperasse, la SCI n’est clairement pas la meilleure solution pour vou. Investir dans cette structure demande en effet beaucoup de démarche. Alors qu’acheter un bien locatif en son nom propre exige uniquement de passer chez le notaire.
Pour investir via une SCI, vous allez devoir créer la structure, en rédiger les statuts (un document d’une dizaine de page qui définit son fonctionnement). Et le plus souvent passer par un professionnel (qui peut vous coûter plusieurs milliers d’euros) pour les personnaliser en fonction de votre investissement.
La SCI doit également être annoncé aux pouvoirs publics (mais aussi aux organismes intéressés, comme votre banque) en publiant une annonce au journal légal. Là encore, vous allez devoir débourser entre 200 et 400 euros et passer par le tribunal de commerce.
Et une fois la SCI montée, et en cas de changement, tout devra être formalisé, engendrant là encore des coûts supplémentaires. Les décisions doivent de plus être prises de manière collégiale et soumise au vote. Un compte rendu devra ensuite être rédigé pour marquer le coup. Bref, une SCI représente beaucoup de travail (sans compter la gestion propre de votre investissement, et tout le travail de comptabilité).
Aucune protection en cas de dette
L’autre inconvénient de la SCI est que cette structure ne protège pas les associés d’éventuelles dettes. En effet, si vos éventuels débiteurs vont commencer par poursuivre la SCI en cas de défaut de paiement, elles vont aussi rapidement se retourner vers ses associés. Ces derniers sont en effet tenus responsable en cas de dette, et ce à la hauteur de leur part dans la société. Donc si vous avez investi 15 % dans une SCI, vous devrez rembourser 15 % des dettes en cas de faillite.
Pas recommandé pour les investissements meublés ou les marchands de bien
Une société civile (comme la SCI) a aussi des activités civile. De ce fait, elle ne permet que de louer en nue et non un bien meublé ou l’achat et la revente de bien qui sont considérées comme des activités commerciales (imposées dans la catégorie des BIC).
Il existe certaines exceptions, mais mieux vaut rester dans les clous pour éviter d’éventuels problèmes avec l’administration.
Investir dans un local commercial ou un appartement ? On pèse avec vous le pour et le contre.
Investissement locatif : passer par une SCI ou son nom propre ?
Pour résumer, passer par une SCI pour un investissement locatif est intéressant si vous comptez acheter à plusieurs. Mais aussi si vos revenus ne vous permettent pas d’investir dans un projet conséquent seul. Cette structure vous permettra non seulement de bénéficier d’une plus grande stabilité, mais aussi de souplesse qu’une simple indivision.
Cependant, et en raison du coût et du travail supplémentaire qu’elle va représenter, ce n’est pas dû tout un choix intelligent pour un petit investissement. Il faut en effet tenir compte des formalités et de la paperasse à produire. On évite donc la SCI pour investir dans un parking ou un simple appartement.
C’est aussi une structure intéressante pour investir en famille ou dans l’optique de transmettre son patrimoine. Mais aussi pour bénéficier d’abattements fiscaux conséquents.
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