Investissement locatif en nom propre ou SCI : quel est le meilleur choix ?

Quand on investit dans l’immobilier, plusieurs options s’offrent à nous. La première consiste à acquérir son bien en son nom propre, la seconde à passer par une SCI. Dans le premier cas, vous allez donc suivre la procédure courante, et acheter en tant que personne physique. Dans le second, vous devrez créer une société civile immobilière, qui sera propriétaire du bien.

Si un nombre de plus en plus important de français privilégient la création d’une SCI (avec des associés ou les membres de sa famille) pour bénéficier d’avantages fiscaux et de transmission du patrimoine, cette solution peut aussi être coûteuse (en terme d’argent et de temps). Si vous vous demandez qu’elle est la meilleure option pour vous, SCI ou en son nom propre, sachez qu’il n’y a pas de réponse toute faite à cette question.

Le choix va en effet dépendre de plusieurs critères, notamment de votre budget et dû temps dont vous disposez pour cet investissement immobilier. Mais aussi vos besoins spécifiques, sur le moyen et le long terme.

Pour vous permettre d’y voir plus clair, nous avons donc crééer un comparatif complet de l’acquisition d’un bien immobilier via une SCI ou en nom propre. Dans cet article, nous reviendrons sur les avantages et les inconvénients de ces deux solutions. Et nous vous aiderons à déterminer laquelle est la plus avantageuse pour votre projet.

Investissement locatif SCI ou nom propre : quelles sont les différences au moment de l’acquisition ?

La différence entre acquérir un bien via une SCI ou en son nom propre se fera au niveau de la propriété. En effet, dans le premier cas, ce sera la Société Civile Immobilière qui sera considéré comme propriétaire. Et donc l’ensemble de ses associés, au pro-rata des parts qu’ils ont investis dans le capital social de la SCI. Si vous achetez en votre nom propre, vous serez le seul propriétaire de votre bien immobilier.

Que choisir entre SCI et nom propre ?

Au moment de choisir entre SCI et nom propre, il est important de bien évaluer votre situation. On conseille le plus souvent de passer par une SCI aux couples vivant en concubinage. Cela permettra en effet aux deux conjoints de bénéficier d’une protection juridique en cas de décès de l’un des partenaires. Le survivant ne pourra ainsi pas être mis à la porte par les successeurs.

Pour les couples mariés ou pacsé, acheter via une SCI permet également d’échapper au régime de l’indivision. Mais aussi d’éviter les droits de succession en cas de décès.

Nous vous expliquons dans cet article tous les avantages à acheter un bien locatif via une SCI.

Investir via une SCI ou en nom propre : quelle est la fiscalité la plus intéressante ?

Vous devez également tenir compte de la fiscalité pour choisir entre un investissement immobilier via une SCI ou en votre nom propre. Là encore, la SCI présente de nombreux avantages fiscaux et allégements qui la rendent plus intéressante que l’acquisition en direct.

C’est le cas notamment si vous comptez transmettre votre bien à vos enfants. Si ces derniers sont associés avec vous au sein de la SCI, ils pourront faire l’objet de donations successives avec une réserve d’usufruit pour vous et votre conjoint. A votre mort, ces derniers pourront récupérer le bien immobilier, sans avoir à régler de frais de succession.

La question des donations successives

Lorsque vous faites donation d’un bien à vos enfants, la loi prévoit un abattement de 100 000 euros sur chaque période de 15 ans. Cela permet aux parents de céder des parts sociales (c’est à dire uniquement la nue-propriété d’un bien) à leurs enfants de manière régulière. Et de les faire entrer au sein d’une SCI, tout en respectant cette limite.

Les enfants n’auront ainsi pas à payer de droits de successions sur les parts qu’ils ont reçus. Un autre abattement existe pour les donations des grands-parents vers leurs petits-enfants. Il est par contre de 31 865 euros et vaudront pour chaque petit enfant.

Le régime appliqué à une donation hors SCI

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier, ce dernier se trouve sous le régime d’indivision. Ce qui signifie que l’ensemble des propriétaire ont les mêmes droits sur la totalité du bien.

Le problème de l’indivision est qu’elle sera particulièrement problématique si les propriétaires ne parviennent pas à trouver un accord. En effet, les décisions en terme de vente, mais aussi de succession doivent se faire à l’unanimité. Les situations de blocage sont ainsi nombreuse. Pour éviter de prendre ce risque, les propriétaires peuvent signer une convention d’indivision, avec des règles et un cadre juridique plus claires.

Avant de faire le choix d’acquérir un bien en passant par une SCI ou en nom propre, tenez donc compte de cet aspect fiscal, et des questions de transmission de patrimoine. Si vous comptez léguez votre bien, la SCI sera ainsi plus indiquée.

Quelle solution est la plus simple à mettre en oeuvre ?

Passons maintenant au talon d’Achille de la SCI. En effet, si cette structure présente de nombreux avantages pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier, elle est aussi très gourmande en temps.

Il s’agit en effet d’une société. Et en tant que telle, vous allez devoir respecter un certains nombre de formalités et de principes de gestion. Si vous êtes bien guidé et informés de vos choix, ces démarches ne devraient pas vous poser trop de problème. Mais vous allez devoir néanmoins vous y plier si vous voulez rester dans les clous. Ce qui signifie immatriculer votre société, rédiger des statuts (de préférence en vous faisant aider par un professionnel) afin de prévoir une éventuelle modification dans le futur.

Quels sont les avantages à investir en nom propre ou via une SCI ?

Mais les “problèmes” ne vont pas s’arrêter une fois que vous aurez créé votre entreprise. Vous aurez toujours des formalités à accomplir tout au long de la vie de votre SCI. Et notamment des obligations comptables.