L’intérêt dû prêt investissement locatif est qu’il est souvent beaucoup plus facile à obtenir. Il est même parfois possible de se le voir octroyer par une banque sans apport personnel. Néanmoins, il y a une contrainte dont vous devez absolument tenir compte : le taux d’endettement. Et ce dernier ne doit pas dépasser les 33 %. Néanmoins, tous les établissements bancaires n’utilisent pas le même calcul. Alors : amortissable, fixe ou à taux variable ? Nous allons voir dans cet article quelle est la méthode la plus intéressante pour votre projet.
Le taux d’endettement, c’est quoi ?
Le taux d’endettement est une valeur qui s’exprime en pourcentage et qui représente le rapport entre vos charges (comme votre loyer, votre crédit immobilier, etc.) et vos revenus (votre salaire, d’éventuelles rentes, etc.)
De manière logique, plus vos charges seront importantes, plus vos revenus devront l’être pour que votre taux d’endettement reste viable. S’il dépasse un certain seuil, vous serez considéré comme endetté, soit la bête noire des banques qui craignent des impayés.
L’utilité du taux d’endettement
Le taux d’endettement est utilisé par les banques pour évaluer les risques qu’elles prennent en vous prêtant de l’argent pour votre projet immobilier. Il sera donc calculé avant et après ce dernier.
La différence avec le taux d’endettement entre l’achat d’une résidence principale et un investissement locatif est que contrairement au premier, vous aurez toujours votre loyer à payer (si vous êtes locataire). Vos charges seront donc plus importantes (et donc votre taux d’endettement de même).
Cependant, vous allez également augmenter vos revenus avec le loyer de votre bien locatif. Il est donc important que ce dernier soit plus important que le loyer que vous devez régler pour votre propre logement.
En fonction de votre projet, le calcul du taux d’endettement pourra être différent. Certains éléments peuvent en effet être pondéré afin d’avoir une vision plus juste de votre situation financière.
Quel est le taux d’endettement maximum à ne pas dépasser
C’est une question à laquelle il est difficile de répondre car les règles ne seront pas les mêmes d’une banque à l’autre, mais aussi d’un projet à l’autre. Selon votre situation financière, le curseur de la banque peut changer.
De manière générale, on considère que le taux d’endettement maximum autorisé par les banques serait de 33 %. En réalité, c’est une valeur un peu arbitraire et les banques prendront en considération d’autres facteurs comme :
- votre situation personnelle (travail et famille), aussi bien aujourd’hui que demain. Si vous mettez dans la balance que vous êtes hébergé gratuitement par des proches, cette dernière va être moins tolérante en ce qui concerne votre taux d’endettement car elle part du principe que vous aurez certainement à payer un loyer ou acheter un bien immobilier à court terme;
- le reste à vivre : c’est l’argent qu’il vous reste à la fin du mois et dont vous avez besoin pour couvrir les besoins de votre famille;
- votre épargne (pour pallier à d’éventuelles urgences);
- vos habitudes de consommation : votre banque connait vos antécédents financiers. Elle va donc juger si vous êtes plutôt économe ou flambeur et cela peut avoir une incidence sur votre taux d’endettement;
- la durée du prêt.
Comment les banques appréhendent-elles les prêts immobilier locatif
La particularité de ce crédit pour les banques est qu’il risque de se cumuler à un autre emprunt : celui pour votre résidence principale (ou la charge que représente votre loyer). Vous devez donc être en mesure de rembourser ces deux crédits (ou de payer votre loyer tous les mois).
Votre banquier va donc scruter de manière beaucoup plus intensive votre capacité de remboursement. Elle va donc calculer votre taux d’endettement (en s’assurant qu’il n’aille pas au-delà des 33 % (de vos revenus après impôt) en utilisant deux méthodes :
- la compensation de vos revenus;
- la non compensation de vos revenus.
Calcul du taux d’endettement en prenant en compte les loyers nets
La banque ne va prendre en compte que 70 % du loyer que vous espérer toucher de votre bien locatif. C’est ce que l’on appelle le revenu net de charge. Soit le montant du loyer (hypothétique à ce stade) moins les charges (de copropriété, les frais d’exploitation ou encore la taxe foncière).
Par exemple, si vous pensez toucher un loyer mensuel de 500 euros, votre banquier partira du principe que vous n’en toucherez que 350 euros.
A ce stade, il est important que vous ayez calculé votre futur loyer de manière rigoureuse et en tenant compte des réalités du marché. Ne pensez pas berner votre banquier en lui présentant un montant trop important, car ce dernier connait les fourchette de prix dans votre région.
Pour vous aider dans vos calculs, vous pouvez vous tourner vers l’observatoire Clameur (dans l’ancien), et la loi Pinel (qui fixe des plafonds légaux dans le neuf).
Calculer son taux d’endettement
Si votre banque décide d’appliquer la compensation des revenus, elle calculera votre taux d’endettement de cette manière :
Montant de vos mensualités actuelles (loyer ou crédit de votre résidence principale) + (montant des futures mensualités – revenus locatifs nets) / vos revenus
Avec cette méthode, votre banque part du principe que les revenus que vous allez toucher de votre bien locatif viendront diminuer vos efforts mensuels. C’est donc un calcul qui est beaucoup plus avantageux pour les emprunteurs.
Avec la non compensation des revenus, le calcul du taux d’endettement se fera comme ceci :
(Vos mensualités actuelles + mensualités du bien immobilier locatif) / (revenus locatifs nets de charge + revenus imposables)
Cette méthode est moins avantageuse car elle inclut le montant de vos charges dans votre effort mensuel.
Cas pratique
Afin que vous puissiez mieux comprendre comment calculer votre taux d’endettement pour un bien locatif, nous allons prendre deux exemples (pour chacune des méthodes).
Disons que vous et votre conjoint touchez des revenus mensuels de 4500 euros et que les mensualités de votre loyer sont de 1 000 euros. Vous comptez acheter un petit studio que vous mettrez en location à 300 euros avec un crédit immobilier qui vous coûtera 600 euros par mois.
Si on utilise la méthode de compensation des revenus, votre taux d’endettement sera le suivant :
(1000 € + (600 € – 210 €) / 4500 € = 0.308, soit 31%) : soit 31 %, ce qui vous permettra (en théorie) d’obtenir votre crédit.
Mais si votre banque préfère utiliser la méthode de non compensation des revenus, le taux d’endettement sera :
(1000 € + 600 €) / (210 € + 4500 €) = 0.339, soit 34 %, ce qui sera normalement trop pour obtenir votre crédit.
Ce petit exemple tend donc à vous montrer qu’il est plus intéressant pour vous de vous tourner vers une banque calculant le taux d’endettement avec la compensation des revenus lorsque vous montez votre dossier d’emprunt pour un bien locatif. A vous de faire jouer la concurrence pour concrétiser votre projet.
Vous voulez investir dans l’immobilier : et pourquoi pas vous tourner vers les résidences étudiantes. Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Comments (No)