Comment monter son dossier de prêt immobilier pour un bien locatif ?

Monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif est une étape indispensable pour la réalisation de votre projet. En effet, et à part dans de très rares cas, vous aurez besoin d’emprunter de l’argent pour financer l’achat d’un bien locatif.

Contrairement à ce que vous pouvez penser, la meilleure stratégie n’est pas d’aller voir directement votre conseiller pour lui présenter votre projet à l’oral. Cela vous place dans une position de demandeur, et peut vous faire risquer d’être intimidé ou stressé face à votre banquier.

Sachez qu’au contraire, votre banque à tout intérêt à accepter le financement de votre bien locatif. Et pour obtenir un emprunt, vous allez devoir vous montrer confiant et donner les preuves que vous êtes capable de mener à bien votre projet. Voici donc nos conseils pour préparer votre demande de financement et mettre toutes les chances de votre côté.

Quel est le bon moment pour aller voir sa banque ?

Lorsque vous aurez formulé votre projet d’investir dans un bien locatif, il peut être intéressant d’aller sonder votre banquier pour lui présenter votre projet. Cela vous permettra d’avoir une bonne idée du montant auquel vous pouvez prétendre.

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Mais il est surtout important d’y retourner lorsque vous aurez trouvé votre bien locatif. Vous aurez alors une appréciation plus claire du budget dont vous avez besoin, et des éventuelles recettes locatives que vous permettra de toucher votre maison/appartement.

Votre banquier devrait exiger un compromis signé avant de formaliser votre demande d’emprunt. Mais rien en vous empêche d’y aller en amont afin de préparer le terrain, et de faciliter la préparation de votre dossier. Cependant, profitez bien de ces rendez-vous préalables pour mettre en avant le rentabilité de votre projet. Et pour voir comment réagit votre banquier lorsque vous lui présentez vos chiffres.

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Comment préparer un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif

Avant de commencer à monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif, vous devez bien comprendre que votre banque en reçoit plusieurs par jour. Et qu’elle sera donc plus attentive à votre projet si votre dossier est complet, clair et surtout qu’il est facile et agréable à lire. Cela les mettra tout simplement dans de meilleures dispositions.

Sachez également que de nombreux dossiers ont été refusés non pas parce qu’ils n’étaient pas rentables, mais à cause d’une mauvaise présentation ou d’une absence de clarté. Lorsque vous aurez défini votre projet, commencez donc immédiatement à préparer un dossier de présentation, non seulement du bien que vous comptez acheter, mais aussi de votre profil en tant qu’emprunteur.

Votre banquier doit pouvoir vous situer, notamment sur le plan professionnel et patrimonial. Mais aussi pouvoir vous faire confiance en tant que gestionnaire en évitant les incidents de paiement ou les découvert dans les mois qui précèderont le dépôt de votre dossier d’emprunt.

Pensez également à solder vos autres prêts (à la consommation, ou pour l’achat d’une voiture, par exemple).

Quels sont les documents à présenter (emprunteur)

Vous devrez commencer par constituer un document présentant clairement votre projet d’investissement locatif. Pensez à préciser son coût global (prix d’achat, frais de notaire, coût d’éventuels travaux et d’acquisition pour un bien meublé). Mais aussi et surtout le rendement que vous espérez pour votre bien locatif (loyer mensuel et annuel) ainsi que la plus-value que vous pouvez en obtenir suite à une revente.

Si vous pensez qu’il peut être un peu prématuré de penser à la revente, c’est un bon élément à présenter à votre banquier. Cela lui permettra d’accepter plus facilement d’éventuels travaux (qui vous permettront d’augmenter votre plus-value) et de lui prouver que vous êtes dans l’optique de créer de la valeur. Cela vous place directement dans la position d’un gestionnaire, ou d’un chef de projet qui envisage toutes les possibilités.

Pour que votre dossier soit le plus clair, vous pouvez même utiliser des tableaux ou des graphique.

Pensez également à bien évaluer vos besoins de financement. En commençant par présenter votre apport personnel, et l’emprunt que vous souhaitez contracter.

Présenter sa situation professionnelle et personnelle

Après avoir présenté votre projet, vous allez devoir vous présenter en tant que potentiel emprunteur. En plus des informations classiques (comme votre nom et prénom et votre contact), vous allez devoir préciser votre situation familiale. Et surtout professionnelle (ancienneté à votre poste, type de contrat, ainsi qu’un bulletin de salaire).

N’hésitez pas à entrer dans les détails pour décrire votre carrière. Montrez à votre banquier que vous êtes dynamique en présentant d’autres sources de revenu que votre seul salaire. Ou en précisant que vous comptez prendre un poste avec plus de responsabilités à l’avenir.

De manière générale, et si vous comptez évoluer professionnellement, le faire savoir à votre banque est très pertinent. N’hésitez donc pas à vous projeter sur le court et moyens termes en vous exprimant en terme d’augmentation salariale. Pensez également à inclure tout ce qui peut être justifié (complément de revenus en tant qu’auto-entrepreneur, droits d’auteur, …).

Vous devez ensuite présenter vos charges mensuelles (éventuels crédits, impôts), votr capacité d’épargne (livret A, assurance vie, etc.), ainsi que votre patrimoine.

Défendre son projet d’investissement locatif

Une fois que vous aurez balisé tous les éléments de votre dossier, vous allez pouvoir commencer à justifier le bien fondé de votre investissement locatif. Tout l’intérêt de cette partie de votre dossier est de prouver à votre banque que vous connaissez le sujet sur e bout des doigts. Et que cet investissement n’est pas nécessairement une fin en soi. Il vous permettra par exemple d’acheter une résidence principale, d’avoir un cash-flow plus important pour investir dans d’autres biens ou projets professionnels. Bref, montrez que vous êtes un investisseur raisonné et que vous comptez vous construire un patrimoine.

Comment monter un dossier de crédit ?

Si elle sent qu’elle peut vous faire confiance pour rentabiliser votre bien locatif, rembourser votre emprunt, et éventuellement construire de nouveau projet avec elle, votre banque n’aura aucun soucis à vous accorder votre crédit.

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Augmenter ses chances en proposant à plusieurs banques

Une fois que votre dossier sera fin prêt, vous pourrez commencer à aller voir votre banque. Cependant, il est plus intéressant de faire jouer la concurrence et de ne pas se contenter de discuter avec votre établissement bancaire. Cela vous permettra non seulement de bénéficier de conditions plus avantageuses, mais aussi de multiplier vos chances que votre dossier soit accepté.

Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêt, qui pourra vous introduire auprès des banques avec lesquelles il a l’habitude de travailler. Il aura non seulement l’expérience, mais le poids pour augmenter vos chances que votre crédit soit accepté. Mais aussi pour vous négocier le taux d’emprunt le plus intéressant possible. De manière générale, les courtiers se rémunèrent au résultat, vous n’aurez donc aucun frais à avancer.

Pensez également au timing, car vous aurez 2 mois à compter de la signature du compromis de vente pour sécuriser votre emprunt. Votre notaire peut cependant vous aider en retardant la signature afin que vous ayez le temps de finaliser votre dossier et trouver votre financement sans entamer ce délai.

Ne vous découragez pas en cas de refus de votre demande de financement. Continuez d’aller voir les banques et essayez une autre agence si vous souhaitez réellement être financer par un établissement plutôt qu’un autre. Ces dernières ont une relative autonomie et il suffira d’avoir un contact humain plus chaleureux avec un conseiller pour changer la donne.

On vous explique ce qui est le plus intéressant entre une résidence principale et un bien locatif.

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